התחדשות עירונית

הקדמה

פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית כגון פינוי בינוי או תמ"א 38, הינו פרויקט מגורים מורכב בו מעורבים מספר גדול של בעלי עניין.

מהות הפרויקט הינה לחדש את פני העיר ובמקביל לשדרג ולשפר את תנאי המגורים של בעלי הדירות הקיימים תוך יצירת כדאיות כלכלית ליזמים.​

תחום זה מתקדם מאוד והפך בשנים האחרונות לעדיפות לאומית כדי לבלום דרדור ולמנוע סכנה במרחב עירוני קיים/ישן ואף להוביל שינוי ושדרוג במרחבים אלו.

בפועל התהליך העסקי שנוצר בפרויקט התחדשות עירונית הינו מכירת זכויות (חלקי/מלא) להקמת יחדות דיור ע"י בעלי הדירות לייזם וזאת בתמורה להרחבה דירה קיימת או לקבלת דירה חדשה בפרויקט חדש ובד"כ לכך נוספים מחסן חניה וכו'.

​

המלצות ושרותי המשרד

​מדובר פרויקט מורכב, גם לדיירים וגם ליזם, בעיקר משום שמעורבים בו מספר רב של בעלי זכויות ובעלי אינטרסים. 

ולרוב קיים קושי לאזן בין כל הצדדים המעורבים, והדבר עשוי להוביל לכך ששני הצדדים ירגישו מקופחים ולא יהיה ניתן לממש את הפרויקט .

על כן מומלץ לפנות למשרדנו הן מטעם היזם והן מטעם הבעלים או מטעם שני הצדדים יחד לצורך קבלת ליווי מקצועי בפרויקט

ולצורך כך הנו נבחן בין היתר את הפרמטרים הבאים:

• ניתוח המצב הקיים - ננתח את הבניין/מתחם הקיים, כמות הדירות הקיימות, מהו שטחן, חריגות בניה, שטחי מסחר, שטחים ציבוריים.

• ניתוח המצב החדש - מס' דירות התמורה לבעלי הדירות, מס' הדירות החדשות אשר יהיו בבעלות היזם, מאפייני הדירות תוך התייחסות לסוג הדירות ושטחן, חניות , אחסנה ועוד.

• התמורה לבעלי הדירות - בדיקה לתמורה המוצעת לבעלי הדירות, הרחבות, דירות חדשות, שטחי שרות, דמי שכרות ועוד..

• אומדן התקבולים לייזם - התמורה הצפויה לייזם משיווק הדירות.

• עלות הקמת הפרויקט ליזם - ניתוח עלויות בניה ישירה ועקיפה בהתאם לכלל הסעיפים הרלוונטיים אשר נכללים בפרויקט.

• עלויות מיסוי - כגון היטל השבחה, מס רכישה, מס שבח וכו'...

• ניתוח הרווח הצפוי - לצורך בחינת כדאיות כלכלית לפרויקט. 

 

ניתוח זה הינו חיוני הן לדיירים והן ליזם ולאחר שנוודא כי הפרויקט מאוזן והצדדים ידעו כי הם לא מקופחים וכי העסקה הנרקמת הינה אופטימלית, יהיה ניתן להוציא את הפרויקט אל הפועל בצורה מושכלת ונכונה לשני הצדדים.

​